살고 계신 아파트에 재건축 조합이 설립됐다는 소식을 들으셨나요? 주택연금 재개발 재건축이 시작되면 매달 받던 연금이 끊기는 건 아닌지 걱정되실 텐데요.
결론부터 말씀드리면 연금은 계속 나옵니다. 다만 지켜야 할 조건이 있고, 2025년부터는 분담금까지 주택연금으로 낼 수 있는 길이 열렸습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
주택연금 받는 중에 재개발·재건축이 시작되면
연금은 그대로 계속 받으실 수 있습니다.
한국주택금융공사 안내에 따르면 재건축, 재개발, 리모델링 사업이 진행되는 중에도 주택연금은 계속 지급됩니다. 조합원으로 참여하시는 경우에 해당합니다.
다만 세 가지 조건이 따라붙습니다.
1) 참여 입증 서류 제출 — 재건축이나 재개발에 참여한다는 사실을 확인할 수 있는 서류를 공사에 내야 합니다.
2) 3개월마다 확인 — 사업에 계속 참여하고 있는지를 3개월 주기로 확인받게 됩니다.
3) 1순위 근저당권 유지 — 담보주택에 공사의 1순위 근저당권이 그대로 유지되어야 합니다.
세 번째 조건이 뒤에서 설명드릴 이주비 대출 문제로 이어지는 부분입니다.
어떤 서류를 내야 할까요?
조합원으로 참여한다는 사실을 확인할 수 있는 서류입니다. 다만 사업 단계와 조합마다 요구되는 서류가 다를 수 있습니다. 미리 주택금융공사 고객센터(1688-8114)에 문의해 목록을 확인하신 뒤 준비하시면 됩니다.
재건축 분담금, 주택연금으로 낼 수 있습니다
2025년 3월 31일부터 가능해졌습니다.
한국주택금융공사법 시행령이 개정되면서, 담보주택이 정비사업 대상이 되어 분담금을 내야 하는 경우 주택연금의 개별인출금으로 납부할 수 있게 됐습니다. 재건축과 재개발은 물론 리모델링, 소규모주택정비사업도 포함됩니다.
인출할 수 있는 금액은 대출한도의 최대 70%입니다.
그동안은 현금이 부족한 어르신들이 분담금을 마련하지 못해 입주권을 포기하는 경우가 적지 않았는데요. 이제는 살고 계신 집을 담보로 분담금을 해결할 수 있게 된 것입니다.
분담금을 인출하면 월 연금은 얼마나 줄어들까요?
크게 줄어듭니다. 그리고 신축 아파트에 입주한 뒤 다시 올라갑니다.
[예시] 만 72세, 주택가격 6억원인 조합원이 분담금 3억원을 인출하는 경우
| 시점 | 월 연금 |
|---|---|
| 인출 전 | 194만 6,000원 |
| 3억원 인출 후 | 58만 3,000원 |
| 신축 입주 후 | 180만 9,000원 |
계산 과정을 따라가 보겠습니다.
1단계, 6억원 주택으로 가입하면 월 194만 6,000원을 받습니다.
2단계, 여기서 분담금 3억원을 개별인출금으로 빼면 남은 재원으로 연금이 다시 계산되어 월 58만 3,000원이 됩니다. 약 136만원이 깎이는 셈입니다.
3단계, 재건축이 끝나고 신축 아파트에 입주하면 주택가격이 다시 평가되어 월 180만 9,000원 수준으로 회복됩니다.
공사 기간 동안은 연금이 3분의 1 아래로 떨어진다는 뜻입니다. 주택가격 4억원인 경우도 흐름은 같아서, 월 129만 7,000원에서 2억원을 인출하면 38만 9,000원으로 줄었다가 입주 후 120만 6,000원으로 돌아옵니다.
생활비를 연금에 의존하고 계신다면 이 기간을 어떻게 버틸지가 실제로 가장 중요한 문제입니다.
이주비 대출이 막힐 수 있는 이유
주택금융공사가 1순위 근저당권을 이미 가지고 있기 때문입니다.
재건축이 시작되면 조합을 통해 이주비 대출을 받는 것이 보통인데요. 이 대출은 금융기관이 해당 주택에 1순위 근저당권을 설정하는 조건으로 나갑니다. 그런데 주택연금 담보주택은 공사가 1순위를 잡고 있어 순위가 충돌합니다. 그래서 이주비 대출을 받지 못할 수 있습니다.
분담금 납부 제도를 이용하실 때 함께 고려하셔야 할 점도 정리해두겠습니다.
1) 연금액 감소 — 대출한도의 70%를 분담금으로 쓰면 남은 30%로 연금을 받게 됩니다.
2) 사업 지연 시 불리 — 정비사업이 길어지면 그사이 월지급금이 쌓여 인출할 수 있는 금액이 줄어듭니다.
3) 추가 대출이 어려움 — 이주비 대출뿐 아니라 추가 분담금 대출도 받기 어려울 수 있습니다.
가입 비용과 대출잔액이 어떻게 쌓이는지는 아래 글에 정리해두었습니다.
▼ 주택연금 가입 비용은? 보증료, 이자, 대출잔액 계산 방법
재개발에 참여하지 않을 예정이라면
재건축 전에 담보주택을 옮기시면 됩니다.
분양 신청을 하지 않거나 입주권을 양도하면 조합원 지위가 사라집니다. 이 경우 주택연금도 더 이상 받을 수 없게 됩니다.
참여하지 않을 계획이시라면 재건축이 시작되기 전에 다른 집으로 이사하면서 담보주택을 변경하는 방법이 있습니다. 다만 새로 담보로 잡는 집의 가격에 따라 월 연금액이 달라집니다. 집값이 낮아지면 연금도 함께 줄어드니 미리 공사와 상의하셔야 합니다.
▼ 이사하실 때 주택연금이 어떻게 되는지는 아래 글에 정리해두었으니 참고하세요.
재건축 예정 아파트로 새로 가입할 수 있을까요?
사업이 이미 진행 중이라면 원칙적으로 어렵습니다.
주택연금 담보주택 요건에 재개발·재건축·소규모주택정비사업이 진행되고 있지 않을 것이 들어 있기 때문입니다. 이미 연금을 받고 계신 분과 새로 가입하려는 분의 상황이 다른 것입니다.
기본 가입 요건은 다음과 같습니다.
1) 나이 — 부부 중 1명이 만 55세 이상
2) 주택가격 — 공시가격 12억원 이하
3) 거주 — 가입자 또는 배우자가 실제로 거주(주민등록 전입)
4) 주택 수 — 다주택자도 합산 가격이 12억원 이하면 가능
다만 사업이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 조합 설립 전인지 관리처분계획인가가 났는지에 따라 결과가 갈릴 수 있어서, 가입을 생각하고 계신다면 사업 단계를 알려주고 공사에 직접 확인받으시는 것이 정확합니다.
나이와 집값을 넣으면 예상 월지급금을 바로 확인하실 수 있습니다.
나이별 월지급금과 2026년 가입조건은 아래 글에서 더 자세히 다뤘습니다.
▼ 주택연금 예상 수령액 계산 (2026 가입조건·나이별 월지급금)
부부가 공동명의인 경우 가입 조건이 달라지는지는 아래 글을 참고하시면 좋겠습니다.
재건축 후 집값이 오르면 기초연금은 어떻게 될까요?
소득인정액이 올라 기초연금이 줄거나 탈락할 수 있습니다.
기초연금은 재산을 소득으로 환산한 소득인정액을 기준으로 판단하는데요. 재건축이 끝나 신축 아파트가 되면 공시가격이 크게 오르는 경우가 많습니다. 재건축 전에는 기초연금을 받으셨더라도 입주 후에는 상황이 달라질 수 있다는 뜻입니다.
주택연금을 받으면서 기초연금도 함께 받을 수 있는지, 소득인정액은 어떻게 계산되는지는 아래 두 글에 정리해두었습니다.
▼ 기초연금계산법, 재산의 소득인정액 어떻게 계산할까?
마무리
주택연금을 받는 중에 재개발이나 재건축이 시작되어도 연금은 계속 나온다는 점을 살펴봤습니다. 2025년부터는 분담금까지 주택연금으로 해결할 수 있게 되어 선택의 폭이 넓어졌습니다.
다만 분담금을 인출하면 공사 기간 동안 연금이 크게 줄어드는 만큼, 그 기간의 생활비를 감당할 수 있는지 먼저 따져보셔야 합니다. 조합 일정이 나왔다면 미리 주택금융공사에 상담받고 준비하시기 바랍니다.
※ 이 글은 2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 개별 사업 단계에 따른 판단은 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)에서 확인하시기 바랍니다.
참고: 한국주택금융공사 주택연금 자주하는 질문 · 주택연금이란